O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou que não se aplica por analogia a Súmula 308 — que trata de hipóteses envolvendo hipoteca — aos casos de alienação fiduciária de bens imóveis. Isso porque as duas garantias são juridicamente distintas.
Na hipoteca, o devedor continua sendo o proprietário do bem, o que permite a celebração de promessa de compra e venda com terceiros, sem prejuízo direto ao credor hipotecário. Já na alienação fiduciária, a propriedade do imóvel fica com o credor fiduciário (normalmente uma instituição financeira) até a quitação da dívida.
Assim, se o devedor fiduciante vende o imóvel a terceiros, por promessa de compra e venda ou cessão de direitos, sem anuência expressa do credor, essa transação não tem qualquer efeito sobre o titular do bem, mesmo que o comprador esteja de boa-fé. O negócio é considerado ineficaz perante o credor fiduciário e não há como convalidá-lo com o tempo.
Além disso, o STJ destacou que a Súmula 308/STJ foi criada com base em precedentes relacionados ao Sistema Financeiro da Habitação, que possui regras específicas e mais protetivas. Já os contratos de alienação fiduciária seguem regras do Sistema Financeiro Imobiliário, com tratamento normativo próprio previsto na Lei nº 9.514/1997, a qual exige expressamente a autorização do credor para transferência dos direitos sobre o bem.
Por fim, o Tribunal alertou que aplicar analogicamente essa súmula à alienação fiduciária poderia aumentar o risco para os financiadores e encarecer o crédito imobiliário.
Processo: REsp 2.130.141-RS, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, por maioria, julgado em 1/4/2025.